Kiểm soát "biến tướng" huy động vốn bất động sản qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu. Trong số đó, đặc biệt chú trọng đến việc phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, tổ chức tín dụng dụng liên quan đến doanh nghiệp bất động sản. Các nội dung này phải được báo cáo lên Chính phủ trước ngày 15/12 này.

Các chuyên gia nhận định, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là phát hành trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo có dấu hiệu tăng nhanh và nóng, tiềm ẩn nguy cơ. Đặc biệt, sau sự kiện "bom nợ" Evergrande và những cảnh báo rủi ro do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức thì động thái siết các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết.

Hiện việc mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng là cách mà các ngân hàng "lách" quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản.

Bởi vậy, Ngân hàng Nhà nước đã nhanh chóng ban hành Thông tư 16/2021/TT- NHNN ngày 10/11/2021 thay thế Thông tư số 22/2016/TT-NHNN và Thông tư số 15/2018/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua trái phiếu doanh nghiệp.

Điểm nhấn của Thông tư này tập trung vào việc đưa ra quy định chi tiết về trường hợp tổ chức tín dụng không được phép mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích để tái cơ cấu nợ, góp vốn/mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác cũng như tăng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát hành.

Theo Tiến sỹ Đinh Thế Hiển, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp bất động sản mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Bởi trên thực tế, tín dụng bất động sản thời gian qua có "biến tướng" trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nở rộ nhất là vào năm 2020 và 2021.

Tín dụng đang "nghiêng" về bất động sản nên nếu xảy ra rủi ro trong thị trường bất động sản thì hệ thống tài chính cũng theo dây chuyền bị "vạ lây". Do đó, quy định siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp chính là bước tiếp theo trong lộ trình đảm bảo an toàn hệ thống tài chính quốc gia mà Chính phủ, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện những năm qua - ông Hiển phân tích.

Trong 2 năm qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nóng lên cũng do nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn đã chuyển sang phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất đưa ra rất hấp dẫn, cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng chi trả.

Thống kê của Công ty chứng khoán SSI cho thấy, trong quý III/2021, các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành tới 85.500 tỷ đồng. Tính chung cả 3 quý vừa qua thì con số phát hành này lên tới 201.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm.

Trong 11 tháng qua, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 495.000 tỷ đồng; trong đó phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%. Riêng doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Kết thúc quý III/2021, có 9 doanh nghiệp bất động sản có lượng phát hành trái phiếu cao nhất trên thị trường. Công ty CP Hưng Thịnh Land có giá trị phát hành trái phiếu lớn nhất với 7.950 tỷ đồng. Đứng thứ hai là Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Mediterranean Revival Villas - một công ty có liên quan đến Công ty CP Tập đoàn Masterise với giá trị phát hành 7.200 tỷ đồng. VinGroup đứng thứ ba với giá trị 6.976 tỷ đồng.

Vị trí thứ 4 thuộc về Công ty Cổ phần Osaka Garden phát hành giá trị 6.800 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Hoàng Phú Vương đứng thứ 5 với 4.670 tỷ đồng. Cả hai doanh nghiệp này cũng đều có liên quan với Masterise Group - thương hiệu khi chỉ tập trung phát triển phân khúc căn hộ cao cấp và siêu sang. Như vậy, chỉ tính riêng nhóm liên quan đến Masterise Group, giá trị phát hành đã lên đến 18.670 tỷ đồng.

Ngoài ra, 4 doanh nghiệp còn lại trong top 9 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lớn nhất thuộc về các đơn vị: Công ty CP Đầu tư GoldenHill, Công ty CP Đầu tư Tân Thành Long An, Công ty CP Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn, Công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex).

Các chuyên gia khẳng định, mặc dù lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp quý III/2021 đã giảm mạnh nhưng lĩnh vực bất động sản vẫn giữ ngôi “vô địch” về mức lãi suất với con số lên tới 13%/năm.

Theo dẫn chứng của các chuyên gia, nếu xét về lãi suất trong top 9 doanh nghiệp bất động sản này thì Công ty cổ phần Osaka Garden là doanh nghiệp trả lãi suất trái phiếu cao nhất, trung bình 13,28%/năm. Tiếp theo là Công ty cổ phần Hoàng Phú Vương với lãi suất 12,9%/năm. Đứng thứ ba là Công ty CP dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn với lãi suất 10,61%/năm.

Trong số này, riêng lô trái phiếu của Osaka Garden và Hoàng Phú Vương có mức chi trả lãi suất cao kỷ lục, hiếm có đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trước xu hướng này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng, Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước chắc chắn tác động tới các doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Tuy nhiên, trước khi bị "siết" bởi Thông tư 16 thì nhiều doanh nghiệp đã tranh thủ hoàn tất việc phát hành trái phiếu bởi thời gian tới sẽ không dễ dàng như trước. Tuy nhiên, kiểm soát chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; trong đó có doanh nghiệp bất động sản sẽ là yếu tố giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định.

Quy định này cũng buộc doanh nghiệp bất động sản phải thích nghi khi nguồn vốn bị siết lại nên không thể đầu tư tràn lan, sử dụng vốn không có trọng tâm như trước nữa. Thay vào đó, doanh nghiệp phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, sớm đưa sản phẩm ra thị trường thì mới có thể huy động vốn từ khách hàng - ông Châu phân tích.

Trước đây, phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án. Thì bây giờ, doanh nghiệp sẽ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Do đó, doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng, phần móng nếu là chung cư... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết...

Theo ông Châu, những yếu tố này dẫn tới việc các doanh nghiệp không thể đầu tư dàn trải, mua gom quỹ đất để dành mà sẽ triển khai dự án nhanh hơn, đưa sản phẩm ra thị trường sớm và nhiều hơn. Khi nguồn cung tăng lên thì giá bất động sản sẽ ổn định thay vì tăng nóng như thời gian qua -  ông Châu kỳ vọng.

Hiện 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư, lên đến 100 nghìn tỷ đồng thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với sức khỏe tài chính ở mức yếu kém đáng báo động. Thời điểm đáo hạn các trái phiếu này sẽ rơi vào giai đoạn 2023 – 2024. Những con số này chính là cảnh báo về những rủi ro đang phải đối mặt khi đến kỳ hạn thanh toán trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản./.