Nguyên nhân thực sự dẫn đến cuộc khủng hoảng thuê nhà ở Australia?

Theo trang mạng sbs.com.au, một nhóm chuyên gia cố vấn có khuynh hướng bảo thủ ở Australia cho rằng người nhập cư và sinh viên quốc tế là nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng thuê nhà ở quốc gia này. Tuy nhiên, các nhà kinh tế đã bác bỏ điều này và coi đây là nhận định thiếu căn cứ.

Giám đốc điều hành Viện nghiên cứu đô thị và nhà ở của Australia, ông Michael Fotheringham, cho rằng báo cáo của Viện các vấn đề công (IPA) không đề cập đến các yếu tố chủ yếu dẫn đến tình trạng “không đủ chi phí trang trải tiền thuê nhà” vốn tồn tại dai dẳng ở Australia.

Ông Fotheringham cho biết: “Người di cư là một trong những thành phần góp phần quan trọng vào lực lượng lao động ở Australia và về mặt lý thuyết, họ có thể góp phần gia tăng số lượng bất động sản mới và đôi chút giảm nhiệt giá thuê nhà”.

Số lượng người nhập cư mà báo cáo của IPA đề cập không giống với số liệu chính thức của Chính phủ liên bang Australia. Báo cáo của IPA cho rằng sẽ có khoảng "1,755 triệu người di cư mới đến Australia vào năm 2028", dường như dự báo này được đưa ra bằng cách cộng các số liệu từ năm tài chính 2021-2022 cho đến năm tài chính 2027-2028.

Theo báo cáo trên, không chỉ người dân Australia đang cảm thấy tác động của dòng sinh viên quốc tế lớn chưa từng thấy mà chính những sinh viên này – những người đang trải qua cảnh thiếu nhà ở khi trải nghiệm việc học tập tại đây - cũng chịu tác động.

Thông điệp rõ ràng từ những sinh viên quốc tế gần đây là cuộc khủng hoảng nhà ở mà họ đối mặt khi đến Australia không giống như những gì họ từng tưởng tượng trước đó. Nhiều người đã bị các trung tâm du học và các cơ sở giáo dục dụ dỗ bởi lời hứa hẹn về một cuộc sống tốt đẹp hơn ở Australia. Họ sẽ phải suy nghĩ lại nếu họ biết rằng mình có nguy cơ phải đối mặt với tình cảnh không có chỗ ở ngay trước mắt.

IPA trước đây cho rằng vấn đề thiếu nhà ở là một vấn đề phức tạp và không có sự phối hợp giữa chính phủ liên bang và các tiểu bang, đồng thời Australia cần có sẵn cơ sở hạ tầng trước khi mở rộng các chương trình di cư lớn này.

Số lượng người di cư đến Australia giảm mạnh khi nước này đóng cửa biên giới vào đầu năm 2020, chỉ vài tháng sau khi đại dịch COVID-19 bùng phát , và duy trì tình trạng đóng cửa cho đến tháng 11/2021.

Tính đến thời điểm Australia mở cửa biên giới trở lại, số người di cư đến Australia là khoảng 500.000 người, cao hơn nhiều so với dự báo trước đại dịch. Chính phủ liên bang Australia ước tính đã có khoảng 590.566 người nhập cảnh vào Australia bằng thị thực du học trong khoảng từ tháng 1-4/2023.

Bà Anne Flaherty, nhà kinh tế tại công ty định giá nhà ở PropTrack, cho biết: “Sinh viên quốc tế và người di cư thực sự là cái cớ để đổ lỗi cho tình trạng khủng hoảng thuê nhà”. Bà cho rằng số lượng bất động sản cho thuê ở Australia đã giảm dần trước khi nước này mở cửa biên giới quốc tế trở lại, và do đó nhu cầu về nhà ở ngày càng “chồng chất”.

Lý do Australia rơi vào cuộc khủng hoảng tiền thuê nhà

Theo ngân hàng ANZ và công ty nghiên cứu bất động sản CoreLogic, vào tháng 5/2023, khả năng chi trả tiền thuê nhà đã xuống tới mức thấp nhất trong vòng 9 năm qua. Điều này có nghĩa là những người đi thuê nhà đang chi gần 1/3 thu nhập của mình cho tiền thuê nhà.

Trong khi đó, theo PropTrack, giá thuê nhà ở các thành phố thủ phủ của các bang/vùng lãnh thổ vào quý II/2023 đã tăng 17% và tăng 11,8% trên toàn quốc.

IPA khẳng định rằng tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng về nhà ở và nguyên nhân chính gây ra cuộc khủng hoảng nhà ở này là Chính phủ Liên bang Australia không có khả năng kiềm chế dòng người di cư.

Ông Michael Fotheringham thừa nhận rằng đúng là nhà ở đang rất khan hiếm, song phân tích của IPA hoàn toàn bỏ qua một thực tế rằng có cả một mảng chuyên về nhà ở cho các sinh viên quốc tế vốn bị “bỏ trống” trong thời gian đại dịch.

Ông Fotheringham cho biết, các yếu tố thúc đẩy cuộc khủng hoảng tiền thuê nhà ở Australia đã “âm ỉ” từ lâu. Ông trích dẫn một vấn đề đó là số người sống trong mỗi một căn nhà đang giảm dần, điều này dẫn đến việc ngày càng thiếu nguồn cung nhà ở và đẩy giá thuê cao hơn.

Ngoài ra, các chủ sở hữu nhà ở đang phải căng mình để trả lãi suất ngày càng cao hơn và họ điều chỉnh tiền thuê nhà để bù đắp phần nào chi phí này – đây là thứ mà người đi thuê nhà phải gánh chịu.

Bà Anne Flaherty nói thêm các dữ liệu chính thức cho thấy số lượng bất động sản có sẵn để cho thuê đã giảm do các nhà đầu tư bất động sản đang bán cho những người mua nhà để ở. Bà cho rằng đó là lý do chính khiến người thuê nhà đang phải đối mặt với thời kỳ khó khăn. Bà cho biết: “Các nhà đầu tư bất động sản không được hưởng những ưu đãi như trước đây. Vì vậy, những gì chúng ta đã chứng kiến trong 5 năm qua là số người bán bất động sản đầu tư nhiều hơn số người mua”.

Bà Flaherty cho rằng một khi nhà đầu tư biết rằng hoạt động đầu tư bất động sản không còn được ưu đãi hay khuyến khích nữa, các nhà đầu tư sẽ bán nhiều hơn và điều này làm giảm tổng số bất động sản có sẵn trên toàn quốc.

Theo ông Fotheringham, trong thời kỳ đại dịch COVID-19 đạt “đỉnh”, có rất nhiều người di chuyển ra khỏi các thành phố lớn, đặc biệt là Melbourne, để đến các khu vực ngoại ô và các vùng nông thôn vì nhiều lý do, nhưng mọi thứ cũng đang đôi chút diễn ra ở chiều ngược lại. Có sự chuyển dịch khi người dân ở các bang phía Nam của Australia đang di chuyển lên phía Bắc, đặc biệt là khu vực Đông Nam của bang Queensland. Do vậy, điều này làm tăng thêm nhu cầu trên thị trường nhà ở.

Biện pháp cho cuộc khủng hoảng thuê nhà ở Australia

Ông Fotheringham cho biết, việc xây dựng thêm nhiều nhà mới là cách để giảm bớt phần nào áp lực. Tuy nhiên, ngành xây dựng ở Australia đang phải đối mặt với hàng loạt vấn đề liên quan đến chuỗi cung ứng và nguồn nhân lực. Theo dữ liệu của Cơ quan Thống kê Australia (ABS), số lượng nhà mới ở nước này đã có xu hướng giảm kể từ năm 2017.

Ông Fotheringham cho rằng: “Một trong những điều quan trọng nhất mà Australia có thể thực hiện để cải thiện cuộc sống của người dân là cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, vì sự cạnh tranh đang tăng do thiếu hệ thống nhà ở xã hội”.

Dự luật nhà ở trị giá 10 tỷ AUD (6,83 tỷ USD) của Chính phủ Australia, trong đó đề cập đến kế hoạch xây dựng 30.000 căn nhà ở xã hội trong vòng 5 năm, đã bị đình trệ tại Thượng viện do vấp phải sự phản đối của Đảng Xanh.

Trong khi đó, bà Flaherty đề xuất Chính phủ Australia nên có biện pháp khuyến khích các dự án xây nhà để cho thuê, thường là các căn hộ. Bà cho rằng đây thường là những sản phẩm phù hợp với những người thuê nhà vì ở trong những căn hộ đi thuê sẽ ổn định hơn và ít có nguy cơ phải chuyển chỗ ở. Bà Flaherty nhấn mạnh điều “cực kỳ quan trọng” là cần có đủ nhà ở cho những người di cư đến Australia.

Theo bà Flaherty, có khoảng 70% người di cư có xu hướng thuê nhà khi họ đến Australia. Vì vậy, việc duy trì tăng nguồn cung bất động sản cho thuê thực sự đóng vai trò quan trọng vì những người di cư từ nước ngoài và sinh viên quốc tế có vai trò không nhỏ cho nền kinh tế Australia./.