Nhiều rủi ro khi đầu tư loại hình bất động sản mới
Trong vài năm trở lại đây, nhiều mô hình bất động sản mới đã xuất hiện tại thị trường Việt Nam; trong đó nổi lên các phân khúc officetel (căn hộ văn phòng), condotel (căn hộ khách sạn) và hometel (nhà ở khách sạn) mà nhiều chuyên giá ví von là bất động sản “lai”.
Các phân khúc này đang dần trở thành “điểm sáng” trên thị trường và được xem như một hình thức cải tiến sản phẩm của các chủ đầu tư, nhằm mục đích tạo ra kênh đầu tư mới hấp dẫn. Tỷ lệ bán các loại hình bất động sản này cũng khá cao và được giới thiệu, quảng bá rầm rộ. Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích và lợi nhuận từ bất động sản “lai” đem lại, các nhà đầu tư cũng đối mặt với những rủi ro bởi lẽ khung pháp lý cho loại hình bất động sản mới này vẫn chưa ổn định, còn nhiều “lỗ hổng”. Chuyên viên tư vấn và nghiên cứu thị trường của Công ty JLL Việt Nam Ty Ga Nguyen đưa ra dẫn chứng điển hình về việc officetel cùng tồn tại chung với hạng mục căn hộ và có thể dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý dự án. Các chủ đầu tư thường tận dụng khung pháp lý chưa ổn định để chuyển hạng mục thương mại trong dự án thành hạng mục officetel để thu hồi vốn nhanh. Trong trường hợp này, chủ đầu tư và nhà đầu tư đạt được lợi ích tối đa nhưng lợi ích của cư dân và khách thuê thì giảm bớt. Điều này đồng nghĩa với việc tiện nghi và tiện ích bị cắt giảm - chuyên gia này phân tích. Trên thực tế, officetel là sản phẩm kết hợp giữa văn phòng và khách sạn với thời gian sở hữu 50 năm. Officetel thông thường nằm trong khối đế thương mại của dự án căn hộ. Từ năm 2014, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã chào đón hơn 8.000 căn officetel. Để cho thuê, officetel có hai lợi thế bởi diện tích căn nhỏ hơn căn hộ và địa chỉ có thể đăng ký giấy phép kinh doanh - việc mà căn hộ truyền thống không thể thực hiện được. Trong khi đó, phí dịch vụ và phí quản lý của officetel thấp hơn tại các tòa nhà văn phòng. Mục tiêu phân khúc này hướng tới là khách thuê đến từ các công ty start-up nhỏ và có ngân sách hạn chế. Loại hình bất động sản này có đặc điểm diện tích nhỏ, giá trị đầu tư thấp nên nhiều người dễ tham gia. Đặc biệt, khách hàng đầu tư chủ yếu nhằm mục đích mua cho thuê nên đây cũng là một kênh khá hấp dẫn, đa dạng danh mục đầu tư của họ - chuyên gia Ty Ga Nguyen nhận xét. Thế nhưng, làm mưa là gió trên thị trường thời gian qua phải kể đến loại hình condotel. Đây là sản phẩm giao thoa giữa căn hộ và khách sạn với thời gian sở hữu 50 năm. Cùng đó, thêm một phân khúc mới khác là hometel cũng có chức năng tương tự nhưng thời gian sở hữu vĩnh viễn. Cả hai loại hình bất động sản này được quản lý theo hình thức quản lý tổ hợp khách sạn cao cấp và căn hộ dịch vụ đa sở hữu. Các chủ sở hữu có thể ở và tận hưởng các dịch vụ, tiện nghi, tiện ích nghỉ dưỡng bên trong dự án. Nếu như các dự án condotel hầu hết tọa lạc tại các địa điểm dọc bãi biển hoặc khu du lịch và do các nhà điều hành danh tiếng quản lý thì hometel thường nằm trong khu vực trung tâm thành phố (điển hình như Hà Nội, Đà Nẵng) dưới sự điều hành trực tiếp của chủ sở hữu. Không chỉ các chuyên gia mà cả nhà đầu tư cũng thừa nhận tính ưu việt của condotel, xem đó là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm kiểu ngôi nhà thứ hai. Theo tính toán của Công ty Savills, đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị trường ven biển chính của Việt Nam. Mặc dù vậy, ông Rudolf Hever – Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương cũng đưa ra cảnh báo về phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel bởi qua khảo sát thực tế, rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư sẽ khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng thì mới đáp ứng tiêu chí đề ra. Nhiều trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm. Theo ông Rudolf Hever, hiện hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành. Chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.Bởi vậy, sẽ có những rủi ro tiềm ẩn cho người mua, nhất là với những dự án phát triển lớn mà chủ đầu tư lại ít kinh nghiệm hoặc không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, bất động sản nghỉ dưỡng 2016 chứng kiến sự bùng nổ ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với gần 35 dự án được chào bán mới ra thị trường, với 12.000 căn hộ. Nhịp sôi động của phân khúc này, nhất là với dòng sản phẩm condotel tiếp tục được duy trì trong năm 2017 với hàng loạt dự án cùng hàng nghìn sản phẩm được tung ra chào bán trên thị trường. Với mức cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn, từ 8-12%/năm, đây là phân khúc đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy mức lợi nhuận chào mời khá cao nhưng không chỉ khách hàng mà cả cơ quan quản lý vẫn băn khoăn với dòng sản phẩm condotel bởi câu chuyện pháp lý. Tại Việt Nam, pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) với loại căn hộ này. Bởi vậy, hợp pháp hóa quyền sở hữu vẫn đang là bài toán khó dành cho condotel, nhất là khi chủ nhà có nhu cầu chuyển nhượng hay thế chấp tài sản này để vay vốn ngân hàng. Trong tương lai, nguồn cung bất động sản “lai” được dự báo vẫn tiếp tục tăng. Do đó, theo chuyên gia Ty Ga Nguyen, rất cần một khung pháp lý hoàn chỉnh cho loại hình mới này nhằm điều tiết thị trường một cách hợp lý, nhất là đảm bảo hoài hòa lợi ích của chủ đầu tư và cân bằng nhu cầu của cả người mua lẫn cư dân các dự án./. >> Chung cư trong ngõ hẹp tại Hà Nội: Trái với quy hoạch xây dựng đô thịTin liên quan
-
Bất động sản
Bất động sản phía Đông, đừng chỉ “trông” lợi nhuận
17:28' - 05/10/2017
Số lượng nhà chung cư cung cấp cho thị trường Hà Nội vượt con số hơn 100.000 vẫn là quá nhỏ, quá ít so với nhu cầu của người dân đang sinh sống tại đây.
-
Bất động sản
Bất động sản có giá trên dưới 1 tỷ đồng “hút khách”
16:00' - 05/10/2017
Đây đang là phân khúc chính dẫn dắt thị trường nhà ở Tp. Hồ Chí Minh.
-
Bất động sản
FDI vào bất động sản sẽ vẫn hấp dẫn?
13:22' - 03/10/2017
Cả nước có 24.199 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký đạt 310,19 tỷ USD. Trong số đó, FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 51,1 tỷ USD, chiếm 16,5%.
-
Bất động sản
Chính sách thuế với bất động sản cần tính toán thế nào?
12:14' - 01/10/2017
Các đề xuất mới đây về chính sách thuế liên quan đến thị trường bất động sản đã thu hút sự quan tâm không chỉ riêng nhà quản lý, doanh nghiệp mà cả người dân.
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Đề xuất quy định mới về Quỹ phát triển đất
09:34'
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất với nhiều đề xuất mới được bổ sung.
-
Bất động sản
Phân khúc căn hộ đang dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội
20:33' - 24/04/2024
Căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
-
Bất động sản
Đồng bộ chính sách, tiếp thêm niềm tin cho thị trường bất động sản
11:31' - 24/04/2024
2024 là năm bản lề tạo xung lực cho thị trường bất động sản với hàng loạt bộ luật quan trọng liên quan đến lĩnh vực này sẽ sớm có hiệu lực, đang gấp rút hoàn thiện hành lang pháp lý hướng dẫn thi hành
-
Bất động sản
Quảng Ngãi “đỏ mắt” tìm dự án nhà ở xã hội
09:16' - 24/04/2024
Tỉnh Quảng Ngãi hiện có hơn 70.000 lao động đang làm việc tại Khu kinh tế Dung Quất và các Khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
-
Bất động sản
Gia tăng nhu cầu thuê mặt bằng chất lượng cao ở khu trung tâm Tp. Hồ Chí Minh
20:11' - 22/04/2024
Dữ liệu của Savills cho thấy, các nhà bán lẻ F&B (thực phẩm và đồ uống), thể thao và mỹ phẩm dẫn đầu về hoạt động cho thuê trên toàn khu vực trong nửa cuối năm 2023 và những tháng đầu năm 2024.
-
Bất động sản
Xu hướng bỏ nhà phố lên căn hộ "cập bến" đô thị trẻ Đà Nẵng?
15:30' - 22/04/2024
Sau Hà Nội và TP.HCM, những tổ hợp căn hộ hiện đại, tiện nghi đang dần trở thành lựa chọn “tổ ấm” lý tưởng cho người thành đạt tại các đô thị trẻ, điển hình là Đà Nẵng.
-
Bất động sản
Những trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị điều chỉnh sổ đỏ
09:15' - 22/04/2024
Những trường hợp nào bị từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định hiện hành?
-
Bất động sản
Đắk Lắk định hướng rõ hơn về mục tiêu phát triển thị trường bất động sản
08:23' - 21/04/2024
Tỉnh Đắk Lắk có 16 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đang triển khai thực hiện với tổng diện tích trên 311ha đất.
-
Bất động sản
Người mua nhà đổi “khẩu vị” để hợp túi tiền
17:48' - 20/04/2024
Trước đà tăng nhanh và "nóng" của phân khúc chung cư tại Hà Nội, các chuyên gia cho rằng, thời gian tới, thị trường sẽ ghi nhận sự dịch chuyển của nguồn cầu tới những khu vực có giá hợp lý.