Quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Nghị định này quy định chi tiết thi hành khoản 1 Điều 1, khoản 2, khoản 3 Điều 3, khoản 2, khoản 3 Điều 4 và Điều 5 của Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Nghị quyết số 171/2024/QH15).

Đối đối tượng áp dụng bao gồm cơ quan nhà nước; tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết số 171/2024/QH15.

Lập, thông qua và công bố Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm

Nghị định quy định, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thông báo về việc đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại Nghị quyết số 171/2024/QH15, trong đó quy định rõ thời hạn đăng ký, nội dung đăng ký theo Mẫu số 01 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này. Việc thông báo được đăng tải trên cổng thông tin, trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

Tổ chức có nhu cầu thực hiện dự án thí điểm gửi 1 bộ hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, hồ sơ gồm: Bản đăng ký theo Mẫu số 02 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này; bản sao một trong các giấy tờ chứng minh đang có quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất; trích lục bản đồ hoặc sơ đồ vị trí khu đất đề xuất thực hiện dự án thí điểm.

Việc nộp hồ sơ được thực hiện theo một trong các phương thức sau: 

Nộp trực tiếp đến Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh.

Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích.

Nộp trên Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh hoặc hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày kết thúc thời hạn đăng ký, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh rà soát, đánh giá điều kiện, tiêu chí của các khu đất được đề xuất thực hiện dự án thí điểm; lập Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Nghị quyết ban hành Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 171/2024/QH15.

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua Danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất; trường hợp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đã thông qua Danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất theo quy định tại khoản 5 Điều 72 Luật Đất đai không đồng thời với thời điểm thông qua Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm để Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, thông qua; trong đó có xác định diện tích các loại đất thuộc dự án thí điểm phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

Sau khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện công bố Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đăng tải công khai trên cổng thông tin điện tử hoặc trang thông tin điện tử của cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh. Việc công bố trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ký ban hành; ban hành Thông báo về việc chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án thí điểm và chỉ đạo cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thông báo các trường hợp dự án không đáp ứng yêu cầu đưa vào Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm. Việc thông báo thực hiện trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày công bố Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.

Sau khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm mà còn có tổ chức kinh doanh bất động sản đề xuất các khu đất đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 171/2024/QH15 thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tiếp tục thực hiện theo quy định để đề xuất bổ sung Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.

Thực hiện thủ tục về đầu tư, xây dựng và các thủ tục có liên quan để thực hiện dự án thí điểm

Theo Nghị định, tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất hoặc được thành lập theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 171/2024/QH15 hoặc sau khi hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đất thỏa thuận đủ điều kiện thực hiện dự án thí điểm theo quy định thì thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 29 và các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư.

Tổ chức kinh doanh bất động sản sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thì tiến hành các thủ tục khác để thực hiện dự án thí điểm theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến thủ tục đầu tư, xây dựng, quy hoạch và các thủ tục khác về cho phép thực hiện dự án thí điểm thuộc trường hợp nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trước thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết số 171/2024/QH15 mà không ghi thời hạn hoặc có ghi thời hạn nhưng còn thời hạn thì không phải thực hiện lại các thủ tục hoặc cấp lại các văn bản đã có.

Trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa chấp thuận nhà đầu tư thì tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại Điều 5 và khoản 1 Điều 7 cơ quan có thẩm quyền chỉ phải thực hiện việc chấp thuận nhà đầu tư.

Thực hiện thủ tục đất đai để thực hiện dự án thí điểm

Nghị định quy định, sau khi dự án thí điểm được chấp thuận chủ trương đầu tư thì các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, trong đó:

a- Trường hợp quyền sử dụng đất đang thuộc về tổ chức kinh doanh bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng đất;

b- Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất có hợp đồng góp vốn, liên doanh, liên kết để thành lập doanh nghiệp dự án mà quyền sử dụng đất không được chuyển quyền thì trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp được thành lập để thực hiện dự án; tổ chức đang sử dụng đất không được bồi thường về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp được phép chuyển quyền sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sang doanh nghiệp được thành lập để thực hiện dự án;

c- Trường hợp dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành hoặc dự án thí điểm theo quy định tại Nghị định này trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị mà đất để thực hiện dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận thì tổ chức phải di dời trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước thu hồi và giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh doanh bất động sản được tổ chức phải di dời thành lập để thực hiện dự án.

Trường hợp các tổ chức phải di dời đã thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai thì tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Việc xác định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án thí điểm thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thuế, phí, lệ phí và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2025 đến hết ngày 31/3/2030.