Sửa đổi Thông tư 36 và những vấn đề của thị trường bất động sản

Doanh nghiệp “than” khó

Có nhiều ý kiến xoay quanh việc sửa Thông tư 36. Ảnh minh họa: TTXVN

Tại hội thảo “Sửa đổi Thông tư 36, thị trường bất động sản được, mất gì?” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 15/3 tại Tp. Hồ Chí Minh đã có rất nhiều ý kiến được đưa ra xoay quanh việc sửa đổi Thông tư này.

Ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Hưng Lộc Phát cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 36) theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% đồng thời nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng, nhất là đối với các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án, làm sụt giảm nguồn cung, tăng dự án và sản phẩm dở dang.

Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Ngân hàng Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, dự thảo Thông tư 36 sẽ buộc chặt hơn điều kiện vay đối với các doanh nghiệp, lãi suất cũng có thể bị điều chỉnh tăng đồng thời buộc mỗi doanh nghiệp phải điều chỉnh phương án kinh doanh của mình để phù hợp với các quy định mới của ngân hàng.

Bên cạnh đó, việc tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% sẽ ảnh hưởng dây chuyền đến kế hoạch kinh doanh và cơ hội kinh doanh của các ngân hàng trong năm 2016.

Hệ quả là sẽ dẫn tới gia tăng dự án dở dang, tăng lượng hàng tồn kho, giảm cơ hội mua nhà chính đáng của người dân.

Siết tín dụng vào bất động sản, bên cạnh tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án, người tiêu dùng, nhất là người thu nhập thấp đô thị sẽ còn tác động đến nhiều ngành, nghề có liên quan như vật liệu xây dựng, nội thất…

Theo ông Vũ Quang Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, những thay đổi của dự thảo Thông tư 36 (giảm tỷ lệ 60% xuống còn 40% và nâng tỷ lệ 150% nâng lên 250%) là đột ngột, chắc chắn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản với việc siết lại nguồn vốn vay và điều kiện cho vay.

Những thay đổi dù rất nhỏ trong chính sách tín dụng cũng sẽ gây ra những thay đổi lớn lên đời sống kinh tế, xã hội đặc biệt là chứng khoán và bất động sản.

Trong khi thị trường bất động sản Việt Nam chưa có biểu hiện “bong bóng” và quá nóng trên diện rộng mà chỉ xảy ra cục bộ tại một vài dự án có vị trí tốt, nhà đầu tư uy tín, nhiều tiện ích, tăng giá bán, thu hút nhiều người dân đổ xô mua, tăng giá bán.

“Cùng với việc có văn bản góp ý với Ngân hàng Nhà nước để hoàn thiện dự thảo Thông tư 36, Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên sửa đổi thông tư theo hướng điều chỉnh hợp lý các tỷ lệ cho vay (hạ tín dụng cho vay uống còn 50% thay vì 40%) và chỉ áp dụng tỷ lệ rủi ro 250% đối với đối tượng mua đi bán lại (đầu cơ) để kiếm lợi chứ không nên áp dụng chung cho mọi đối tượng”, ông Vũ Quang Phấn chia sẻ thêm.

Hạn chế đầu cơ?

Sửa đổi Thông tư 36 và những vấn đề đặt ra của thị trường bất động sản. Ảnh minh họa: TTXVN

Nói về dự thảo Thông tư 36, ông Nguyễn Trọng Du – Vụ trưởng Vụ Chính sách an toàn hoạt động ngân hàng, Cơ quan thanh tra giám sát ngân hàng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho rằng, đây là công cụ kiểm soát vốn an toàn cho ngân hàng, giảm rủi ro, tập trung vào đối tượng kinh doanh đầu cơ bất động sản; giúp các ngân hàng kiểm soát được năng lực nhà đầu tư đồng thời giúp chính doanh nghiệp tự nâng cao năng lực tài chính của mình.

Theo chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, sửa đổi Thông tư 36 chỉ ảnh hưởng thị trường đầu cơ nhưng lại tác động lành mạnh đến thị trường nhà ở và đầu tư.

Điều chỉnh Thông tư 36 sẽ đưa tín dụng về tiêu chuẩn từ mức 60% xuống còn 40% là cần thiết; việc tăng rủi ro tín dụng bất động sản từ 150% lên 250% cũng là phù hợp trong bối cảnh lãi suất cho vay có xu hướng tăng.

Những con số điều chỉnh nói trên trong dự thảo Thông tư là không quá đột ngột bởi dư địa cho vay trung, dài hạn vẫn còn 540.000 tỷ đồng; trong đó bất động sản là 390.000 tỷ đồng.

Tổng quan chung, việc điều chỉnh Thông tư 36 sẽ tạo cơ chế giảm tăng nguồn cung, giúp thị trường cân bằng cung cầu, tránh nguy cơ đóng băng, tạo hiệu quả cho doanh nghiệp làm ăn tốt hơn thông qua cơ chế cạnh tranh giảm giá đồng thời ổn định thị trường mua để ở, cho thuê, hạn chế đầu cơ, nhiễu loạn thị trường.

Dưới góc độ doanh nghiệp, mặc dù còn không ít tâm lý băn khoăn nhưng ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Hưng Lộc Phát cho rằng, hoạt động của công ty không quá khó khăn, ảnh hưởng bởi hầu hết các dự án đã và đang đầu tư của Hưng Lộc Phát như cao ốc Hưng Phát, Hưng Phát Silver Star, The Golden Star đều không phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh nêu quan điểm, dự thảo Thông tư 36 chưa làm rõ đối tượng áp dụng trong lĩnh vực bất động sản mà bê nguyên từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Theo đề nghị của ông Lê Hoàng Châu, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng quy chế hoạt động nội bộn để quản lý dòng tiền đúng mục đích, trong đó có thế chấp sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

Bên cạnh việc phân tích những tác động xấu lên thị trường bất động sản, Tiến sĩ Bùi Quang Tín cho rằng, việc xây dựng dự thảo Thông tư 36 sửa đổi, bổ sung thể hiện quan điểm nhất quán của Ngân hàng Nhà nước là đồng hành cùng các Bộ, ngành, địa phương tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển lành mạnh, bền vững; cảnh báo, phòng ngừa, kiểm soát tốt hơn các rủi ro tiềm ẩn và bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân, đồng thời tăng trưởng tín dụng có hiệu quả cũng như hỗ trợ các ngành kinh tế, trong đó có bất động sản.

“Hiện nay, các ngân hàng thương mại vẫn còn rất nhiều cách khác trong quản trị hiệu quả rủi ro thanh khoản của chính ngân hàng mình, chứ không chỉ giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 60% xuống 40% như dự thảo Thông tư 36.

Vì thế, Ngân hàng Nhà nước nên tiếp tục tăng cường hướng dẫn các ngân hàng thương mại trong quản trị tốt rủi ro thanh khoản dần theo các chuẩn mực quốc tế là việc làm cần thiết cũng như tiếp tục tăng cường thanh tra và giám sát hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng thương mại đảm bảo sự ổn định trong hệ thống tài chính nói chung”, Tiến sĩ Bùi Quang Tín chia sẻ.

Ngoài ra, Tiến sĩ Bùi Quang Tín cũng kiến nghị, việc điều chỉnh chính sách có liên quan đến bất động sản (như dự thảo Thông tư 36) cần có lộ trình và cùng lúc nên phối hợp với các Bộ ngành khác để phát triển đồng bộ các thị trường khác trong hệ thống tài chính tại Việt Nam, từ đó giúp chia sẻ gánh nặng về nhu cầu vốn đầu tư trung và dài hạn của các chủ thể tham gia trong nền kinh tế.

Còn theo đề xuất của Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, việc sửa đổi Thông tư 36 cần có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, áp dụng tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là 50% đối với ngân hàng thương mại, 50% đối với chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đồng giữ nguyên hệ số rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở mức 150%./.