Tranh chấp chung cư: Đã đến lúc xử lý triệt để

Gần đây, tình trạng tranh chấp tại một số chung cư cao cấp ở Hà Nội lại tái diễn. Phần lớn tranh chấp phát sinh từ tồn tại cũ, vẫn áp dụng theo Luật Nhà ở 2014. Điều dư luận quan tâm là tính nghiêm minh trong tuân thủ luật pháp của các chủ đầu tư và quyền lợi hợp pháp của người dân được bảo vệ.

Cuối tháng 2 vừa qua, thủ đô Hà Nội, chung cư Hinode 201 Minh Khai trở thành tâm điểm của tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư là Tổng Công ty CP Thương mại Xây dựng (Vietracimex). Hàng loạt xe ô tô của cư dân căng băng rôn đỏ, đỗ la liệt trên đường nội khu, ùn ứ dài ra đường Kim Ngưu để phản đối việc chủ đầu tư Vietracimex đơn phương tăng phí gửi xe ô tô.

Các cư dân chung cư Hinode 201 Minh Khai phản ánh, đây chỉ là một trong số hàng loạt tồn tại kéo dài chưa được giải quyết khiến mâu thuẫn bùng nổ. Sổ đỏ của họ ghi địa chỉ ở phố Minh Khai nhưng đường vào lại nằm ở phố Kim Ngưu; hầm gửi xe có 4 cửa ra vào, nhưng 3 cửa bị chặn bởi barie. Chủ đầu tư bị tố “trí trá” với cư dân, đơn phương tăng phí gửi xe nhưng chất lượng phục vụ không tương xứng…

Mới đây nhất, ngày 4/4, cư dân Chung cư 302 đường Cầu Giấy (phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội) tập trung trước sảnh tòa nhà, căng băng rôn đòi quyền lợi với nội dung: yêu cầu chủ đầu tư chấm dứt việc thu các loại phí vô căn cứ; yêu cầu chủ đầu tư công khai và trả đầy đủ quỹ bảo trì…

Đại diện Ban quản trị tòa nhà cho rằng, cư dân Discovery Complex 302 Cầu Giấy đã bị xâm hại quyền lợi hợp pháp rất nhiều năm. Họ đã nhiều lần gửi đơn lên chủ đầu tư - Công ty CP Đầu tư Thương Mại Dịch vụ Cầu Giấy nhưng không có câu trả lời thỏa đáng, luôn né tránh, không hợp tác.

Theo bà Mạnh Thị Thanh Nga - Trưởng Ban quản trị Chung cư Discovery Complex 302 Cầu Giấy, sai phạm tồn tại là dù tòa nhà thiết kế quy mô trên 50 tầng, nhưng hiện nay lại không có đơn vị vận hành chuyên nghiệp mà do chủ đầu tư tự vận hành quản lý.

Ngoài ra, chủ đầu tư không thực hiện mở tài khoản riêng tại ngân hàng để theo dõi việc thu chi Quỹ bảo trì của cư dân. Đồng thời, chủ đầu tư chiếm dụng, bàn giao thiếu diện tích sinh hoạt cộng đồng. Ngoài ra, đến thời điểm hiện tại, chưa căn hộ nào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ dù nhiều hộ đã đóng 100% phí mua nhà… - bà Nga cho hay.

Liên quan đến sự việc này, theo Luật sư Hoàng Tùng – Văn phòng luật sư Trung Hòa – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội, nếu phản ánh của cư dân chung cư 302 Cầu Giấy là đúng sự thật, thì việc đòi hỏi quyền lợi của họ là hoàn toàn chính đáng. Do đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm giải quyết, khắc phục những vi phạm, tồn tại của dự án, đảm bảo các quyền lợi hợp pháp và chính đáng của cư dân.

Trong trường hợp gây ra các thiệt hại cho cư dân thì phải có trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Đồng thời, chủ đầu tư cũng sẽ phải chịu các chế tài xử phạt đối với các vi phạm theo quy định của pháp luật.

Chung cư này thực hiện, bàn giao và đưa vào sử dụng khi Luật Nhà ở 2014 còn hiệu lực. Nếu căn cứ vào các quy định tại Luật Nhà ở 2014, hành vi bàn giao nhà khi chưa đủ điều kiện có thể bị xử phạt hành chính và buộc hoàn thiện hồ sơ pháp lý trước khi tiếp tục bàn giao. Còn theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014, nếu không bàn giao quỹ bảo trì, Chủ đầu tư có thể bị cưỡng chế trích tài khoản ngân hàng để bàn giao cho Ban Quản trị.

Với hành vi đưa công trình vào sử dụng khi chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy có thể bị đình chỉ hoạt động và xử phạt hành chính. Không bàn giao diện tích sinh hoạt cộng đồng, vi phạm cam kết với cư dân, có thể bị kiện ra Tòa án để buộc thực hiện nghĩa vụ.

Cùng đó, nếu chủ đầu tư có hành vi “không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua nhà tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận” trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc từ thời điểm người mua nhà đã thanh toán đủ tiền mua nhà theo thỏa thuận, thì tùy thuộc vào thời gian và số lượng căn hộ vi phạm, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng cho đến 1 tỷ đồng (Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP Về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Ngoài ra, còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là “Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định”.

Theo Luật sư Hoàng Tùng, hiện nay tại các đô thị, còn nhiều trường hợp tương tự như tại chung cư 302 Cầu Giấy, Hà Nội. Trong những sự việc này, vai trò quản lý của chính quyền địa phương là rất quan trọng. Cụ thể, chính quyền có trách nhiệm: giải quyết tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư theo đúng quy định; cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì và quyền quản lý vận hành nếu họ cố tình chây ì; xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư nếu có hành vi vi phạm; giám sát việc cấp sổ đỏ và các cam kết khác của chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của cư dân. Nếu chính quyền làm đúng chức năng, tình trạng vi phạm của chủ đầu tư sẽ được hạn chế, giúp cư dân bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Đáng chú ý, cả 2 Chung cư Hinode 201 Minh Khai (chủ đầu tư Vietracimex) và Tòa nhà Discovery Complex 302 Cầu Giấy (do Công ty CP Đầu tư Thương Mại Dịch vụ Cầu Giấy làm chủ đầu tư) được nêu ví dụ phía trên đều nằm trong số hàng loạt công trình sai phạm tại Thủ đô Hà Nội nhưng vẫn tồn tại, từng được cơ quan chức năng nêu tên trước đó.

Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) và các văn bản hướng dẫn đã bổ sung nhiều quy định bảo vệ cư dân. Với Luật Nhà ở 2023, Luật sư Đào Xuân Sơn (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho biết, quy định của Luật Nhà ở 2023 đã làm rõ các đối tượng và thời hạn của dự án, chất lượng công trình, quyền sở hữu nhà ở. Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý vận hành dự án nhà ở. Điều này giúp giải quyết những tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và các đơn vị quản lý, quy định rõ hơn về quyền và trách nhiệm của các bên liên quan.

Luật pháp quy định, toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung, như lợi nhuận từ quảng cáo tại sảnh chờ, thang máy, hay bãi trông giữ xe máy… phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Sự thay đổi này sẽ tác động đến nguồn thu của quỹ quản lý, yêu cầu các đơn vị vận hành phải cân đối lại ngân sách, đảm bảo hoạt động ổn định và không ảnh hưởng tới cư dân.

Cùng đó, Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh phân tích, quy định của pháp luật đã yêu cầu chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, thuê mua bao gồm: các biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe…

Quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của các chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng sẽ đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà. Chính điều này sẽ giảm thiểu những tranh chấp sau này.

Đặc biệt, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư từ 1/8/2024 được quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 cũng hướng dẫn và có quy định rất cụ thể, nghiêm khắc. Theo đó, người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư làm trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Như vậy, hành lang pháp lý đã rất rõ ràng với các hình thức xử lý nghiêm minh. Tuy nhiên, việc tuân thủ quy định của pháp luật, ngoài sự tự giác của các chủ đầu tư thì vẫn cần sự giám sát của chính quyền địa phương, cơ quan chức năng và xã hội. Bên cạnh đó, các vi phạm của đơn vị quản lý, chủ đầu tư cũng cần được công khai để khuyến cáo và tăng tính răn đe.