Các siêu dự án phủ bóng đen lên thị trường bất động sản Đông Nam Á

Theo bài viết đăng trên trang Nikkei Asian Review, một dự án ở trung tâm Bangkok - dự kiến được hoàn thành vào năm 2026 - sẽ là dự án phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất từ trước đến nay của Thái Lan với giá trị đầu tư lên tới 120 tỷ baht (3,95 tỷ USD). Trong khi đó, ngay bên ngoài thủ đô Jakarta, một siêu dự án xây dựng khác đang được tiến hành với giá trị đầu tư khoảng 278.000 tỷ rupiah (19,6 tỷ USD). Đây cũng sẽ là dự án bất động sản lớn nhất tại Indonesia từ trước đến nay.

Khi các đại dự án này bắt đầu hình thành, đồng thời cũng xuất hiện những lo ngại về tình trạng thừa cung khu dân cư và không gian văn phòng cũng như những quan ngại về sự bấp bênh của dòng vốn đầu tư nước ngoài vốn “chống lưng” cho các dự án xây dựng này. Giới phân tích cho rằng nguy cơ thừa cung trên thị trường bất động sản cùng với nguồn vốn bị thắt chặt có thể phủ bóng đen lên những nỗ lực phát triển những dự án tương tự trên toàn khu vực.

Tập đoàn TCC của Thái Lan đặt nhiều kỳ vọng vào cho sự phát triển đại dự án One Bangkok ở trung tâm thủ đô nước này. Ít nhất sẽ có 60.000 người làm việc trong "thành phố nhỏ" này khi dự án được hoàn thành, theo một giám đốc điều hành của TCC. One Bangkok có diện tích rộng 167.000 m2 - gần gấp đôi quy mô của khu phức hợp thương mại Roppongi Hills tại Tokyo - sẽ bao gồm năm tòa tháp văn phòng và năm khách sạn sang trọng, cùng với ba tòa nhà chung cư và các cơ sở khác.

Trong khi đó, tập đoàn Lippo của Indonesia cũng có một kế hoạch tương tự với siêu dự án Meikarta nằm gần thủ đô Jakarta. Dự án xây dựng này được thiết kế bao gồm nhà ở, không gian văn phòng cùng các cơ sở khác như trường học và bệnh viện. Theo mục tiêu đã đề ra, giai đoạn đầu tiên dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2021.

Làn sóng phát triển các đại dự án hạ tầng trên khắp Đông Nam Á này chủ yếu được hỗ trợ bằng nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài nhờ các chính sách tiền tệ lỏng. Mari Kumagai, nhà nghiên cứu trưởng tại công ty cung cấp dịch vụ bất động sản Colliers International Nhật Bản, cho biết: "Khi dòng tiền chảy ra bên ngoài, các dự án trên khắp thế giới, đáng chú là ở Đông Nam Á, đang phát triển với quy mô lớn hơn".

Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong khu vực đã bắt đầu trở nên quá nóng và dấu hiệu suy giảm đang xuất hiện. Cuộc khảo sát các công ty bất động sản quốc tế từ tháng 4 đến tháng 6 do Viện Khảo sát Hoàng gia Anh (RICS) tiến hành, 67% số công ty được hỏi tại Indonesia cho biết, thị trường đang đi xuống, tương tự như 54% công ty ở Singapore, 51% ở Malaysia và 44% ở Thái Lan. Riêng ở Philippines, số lượng các công ty nhận thấy sự cải thiện trong thị trường bất động sản nước này chiếm tỷ lệ ưu thế.

Tỷ lệ văn phòng bỏ trống vẫn còn cao ở một số thành phố. Tại thủ đô Kuala Lumpur, tỷ lệ này đứng ở mức 23,5% trong giai đoạn tháng 1-3/2019, tăng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tại Putrajaya, trung tâm hành chính của Malaysia, tỷ lệ này đứng ở mức thấp nhất từ trước đến nay là 57,6%. Trong khi đó, tỷ lệ văn phòng bị bỏ không tại Jakarta vẫn duy trì ở mức khoảng 25%.

Một giám đốc điều hành tại Singha Estate - công ty bất động sản của một tập đoàn xây dựng lớn ở Thái Lan - cho biết, công ty bắt đầu có lập trường thận trọng hơn. Singha Estate gần đây đã hoãn việc bán các căn hộ chung cư trong tòa nhà đang xây dựng tại Bangkok đến tháng Hai năm sau, mà mục tiêu ban đầu là tháng Mười này. Nhu cầu mua căn hộ đã tăng bùng nổ ở Thái Lan vào năm 2018. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian từ tháng 4-6/2019, mới chỉ có 15,7% số căn hộ được bán trên thị trường Thái Lan - mức thấp nhất từ trước đến nay.

Một nhà phân tích của công ty bất động sản Knight Frank của Anh cho rằng các nhà phát triển bất động sản đang buộc phải suy nghĩ lại về các dự án đang diễn ra và đưa ra chiến lược phù hợp với tình hình.

Trong khi đó, dòng tiền đầu tư đáng tin cậy từng hỗ trợ giá bất động sản Đông Nam Á ngày càng trở nên thiếu chắc chắn. Chẳng hạn, đồng baht ngày càng mạnh hơn so với đồng NDT, trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại và cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung kéo dài.

Điều này có thể khiến dòng vốn từ Trung Quốc - chiếm hơn 40% đầu tư nước ngoài - bắt đầu thoái lui. Nếu nguồn vốn nước ngoài cạn kiệt, sự phát triển của các đại dự án đang lan rộng trong khu vực cũng không tránh khỏi bị ảnh hưởng./.