"Cánh cửa vốn” chiến lược

Trong bối cảnh thị trường bất động sản từng bước phục hồi, các doanh nghiệp bất động sản đang chủ động triển khai nhiều phương án huy động vốn nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án. Phát hành cổ phiếu được xem như “cánh cửa vốn” chiến lược được nhiều doanh nghiệp bất động sản chọn lựa.

Việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ hoặc cho cổ đông hiện hữu được xem là một trong những giải pháp chiến lược nhằm tăng cường nội lực tài chính, song song với việc đón đầu làn sóng cải cách thể chế và đầu tư hạ tầng đồng bộ của Chính phủ. Cùng đó, thị trường cũng có sự dịch chuyển theo nhu cầu thực, giảm tình trạng đầu tư “lướt sóng”.

Theo ghi nhận thực tế, nhiều tập đoàn bất động sản quy mô lớn thời gian gần đây đã liên tục công bố kế hoạch phát hành lượng lớn cổ phiếu, không chỉ để tăng vốn điều lệ mà còn hướng tới mục tiêu bổ sung dòng tiền cho các dự án trọng điểm. Động thái này diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn chịu sự kiểm soát chặt chẽ, trong khi nhu cầu triển khai dự án và cơ cấu tài chính ngày càng trở nên cấp thiết.

Điểm qua một số thương vụ điển hình cho thấy xu hướng doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh kênh huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) mới đây đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu với giá chào bán 18.600 đồng/cổ phần, dự kiến thu về khoảng 1.739 tỷ đồng. Khoản vốn này được dành để phát triển Dự án khu chung cư cao tầng thương mại dịch vụ Tầm Nhìn Xanh (DatXanhHomes Parkview) tại Bình Dương cũ, này thuộc địa giới TP. Chí Minh. Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Hội An Invest – một đơn vị trong hệ sinh thái của Tập đoàn.

Tương tự, DIC Group (mã DIG) đã thông qua kế hoạch chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cổ phần, dự kiến thu về 1.800 tỷ đồng. Số tiền này sẽ được phân bổ cho hai dự án chiến lược: khu phức hợp Cap Saint Jacques và khu dân cư thương mại tại Vị Thanh.

Ở phía Bắc, Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (mã TIG) cũng không đứng ngoài xu hướng. Doanh nghiệp dự kiến phát hành hơn 193 triệu cổ phiếu, với tổng giá trị huy động khoảng 1.936 tỷ đồng; trong đó phần lớn sẽ được đầu tư vào giai đoạn hai của dự án Vườn Vua Resort & Villas tại Phú Thọ.

Ngoài ra, Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (mã NHA) cũng công bố kế hoạch phát hành hơn 16 triệu cổ phiếu để bổ sung vốn cho một dự án tại thị xã Duy Tiên (nay thuộc Ninh Bình). Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã TCH) dự kiến huy động hơn 2.000 tỷ đồng thông qua chào bán 200 triệu cổ phiếu để triển khai hai dự án lớn tại Hải Phòng…

Tiến sĩ Bùi Đức Hưng – Nguyên nguyên Vụ trưởng Vụ Kế hoạch tài chính (Bộ Xây dựng) nhận định, sự phục hồi của thị trường bất động sản giai đoạn tới sẽ được củng cố nhờ hai yếu tố then chốt là hạ tầng được đầu tư đồng bộ và thể chế được cải cách kịp thời. Đặc biệt, với sự kiện ngày 19/8, trên cả nước đồng loạt khánh thành, khởi công 250 công trình, dự án lớn, trọng điểm đủ điều kiện triển khai về mặt đảm bảo nguồn vốn, công nghệ, nhân công và năng lực quản lý; trong đó chủ yếu là các công trình hạ tầng cơ sở, năng lượng, khu công nghiệp, khu đô thị mới chính là minh chứng rõ nét, tạo đột phá trong giai đoạn mở đầu Kỷ nguyên mới – kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

Sự kiện được xem là dấu mốc đầu tư cho thấy quyết tâm cao của Chính phủ trong việc tạo đột phá về kết nối và phát triển kinh tế vùng. Không chỉ góp phần hoàn thiện hệ thống hạ tầng chiến lược, các công trình này còn mở ra không gian phát triển mới cho các khu vực đang có tiềm năng đô thị hóa mạnh.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản cũng đang dần được hoàn thiện. Luật Đất đai 2024, sau hơn một năm có hiệu lực, đã được Chính phủ đề xuất sửa đổi một số nội dung nhằm phù hợp hơn với thực tiễn. Động thái này cho thấy sự chủ động điều hành và phản ứng nhanh của Nhà nước, tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định cho doanh nghiệp và người dân.

Từ những nền tảng đó, nhiều tổ chức nghiên cứu đánh giá thị trường sẽ tiếp tục có những tín hiệu tích cực trong giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026. Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết, riêng tại Hà Nội có khoảng 38.000 sản phẩm bất động sản nhà ở được chào bán trong năm nay – con số này cho thấy mức độ sôi động đang quay trở lại. Nếu như giai đoạn trước, thị trường bị chi phối bởi nhà đầu tư "lướt sóng", thì hiện nay, các hoạt động giao dịch bất động sản đang dần chuyển về phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Theo TS. Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang từng bước điều chỉnh về giá trị thực. Giai đoạn đầu cơ ngắn hạn dần lùi lại nhường chỗ cho chiến lược đầu tư bền vững. Nhà đầu tư cũng ngày càng kỹ lưỡng hơn trong việc lựa chọn dự án, xem xét pháp lý, hạ tầng và tiềm năng dòng tiền.

Dưới góc nhìn nhà đầu tư, chị Nguyễn Thanh Hà (Hà Nội) chia sẻ, thị trường hiện nay không còn phù hợp với việc đầu tư ngắn hạn. Giá bất động sản đã tăng mạnh trong hai năm gần đây, khiến biên độ sinh lời không còn lớn trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, thanh khoản vẫn chưa thật sự mạnh, nếu không có tầm nhìn dài hạn rất dễ rơi vào trạng thái kẹt vốn.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, những quý vừa qua, có đến 64% người mua bất động sản nhằm mục đích để ở, trong khi chỉ 36% có mục đích đầu tư. Tỷ lệ này cho thấy sự thay đổi đáng kể trong tâm lý người tiêu dùng, khi yếu tố sử dụng thực tế được đặt lên hàng đầu, thay vì kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.

Các chuyên gia cho rằng, ba yếu tố đang khiến mô hình đầu tư "lướt sóng" dần thoái trào là do kiểm soát tín dụng chặt chẽ, chi phí lãi vay cao (trung bình 9–11%/năm) và sự thay đổi tâm lý người mua sau những biến động thị trường những năm gần đây.