Giao thông “đánh thức” bất động sản

Việc tập trung giải ngân đầu tư công với nhiều dự án giao thông đưa vào khai thác được các chuyên gia kỳ vọng sẽ “đánh thức” thị trường bất động sản.

Trên thực tế, nhiều dự án hạ tầng giao thông cùng triển khai sẽ giúp nâng giá trị bất động sản tại khu vực, đặc biệt là bất động sản hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Trong đó, giới đầu tư kỳ vọng rất lớn vào sự "trỗi dậy" mạnh mẽ của thị trường bất động sản khi “ăn theo” hạ tầng.

Thị trường bất động sản phía Nam mà trung tâm là Tp. Hồ Chí Minh và phía Bắc lấy Hà Nội làm tâm điểm với bán kính xung quanh hàng trăm km được dự báo sẽ là những vùng đất giàu tiềm năng thời gian tới. Nhiều nhà đầu tư đón đầu cơ hội đã lựa chọn rót vốn vào những nơi có yếu tố hạ tầng giao thông thuận lợi này.

Hay như các địa bàn có nhiều khu công nghiệp hình thành với hạ tầng tốt, hệ thống giao thông thuận tiện và có cảng biển cũng trở thành đích ngắm của nhà đầu tư.

Chuyên gia kinh tế - Tiến sỹ Ngô Trí Long nhận xét: Hạ tầng giao thông là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Đây là hiện tượng đã được minh chứng và thường thấy ở bất cứ đô thị nào trên thế giới. Khi giao thông thuận tiện, giá bất động sản tăng và các dự án được đầu tư nhiều hơn.

Kế hoạch đầu tư công của Chính phủ vào các dự án trọng điểm trên cả 3 miền từ sân bay, các tuyến đường vành đai, đường cao tốc đang gấp rút được triển khai xây dựng sẽ thúc đẩy các đô thị ly tâm phát triển. Đây là cơ hội với các địa phương giáp ranh, vùng ven các tỉnh, thành phố lớn.

Năm 2023, việc phát triển mạng lưới giao thông liên kết vùng đã thực sự được chú trọng. Sự xuất hiện của những dự án trọng điểm giúp các vùng Đông Nam Bộ, Tây Bắc và Đông Bắc Bộ có những bước đột phá mạnh mẽ về hạ tầng để chuẩn bị bước vào giai đoạn bùng nổ đa lĩnh vực.

Các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương. Nhưng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng cảnh báo về những “điểm đen” đang tồn tại. Đơn cử như sân bay Long Thành khi đang triển khai những hạng mục đầu tiên và dự kiến tới năm 2026 mới đưa vào khai thác nhưng đã có nhiều khu đô thị bỏ hoang “bao vây” sân bay này.

Cơn sốt bất động sản “ăn theo” hạ tầng đã khiến các dự án khu đô thị tại Long Thành bán hết hàng trong những năm qua nhưng hiện không có người đến ở do hầu hết người mua chủ yếu là để đầu tư, đầu cơ. Trong khi giá bán các căn biệt thự, nhà phố tại dự án vẫn liên tục bị đẩy lên cao sau mỗi lần có sốt đất (trung bình 5-10 tỷ đồng/căn). Người có nhu cầu ở thực không có khả năng tiếp cận. Còn những khu đô thị được “vẽ” là “thành phố sân bay” với nhiều kỳ vọng phát triển chỉ nằm trên giấy.

Đó là ví dụ điển hình việc đầu tư bất động sản “đón sóng” hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khi sự phát triển thực tế chưa tương xứng.

Không như kỳ vọng, hiện nay nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội để tạo sự phát triển bứt phá cho các địa phương. Trong khi đó, tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị “đắp chiếu”, dở dang và giá đất bị đội lên cao.

Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ rõ: Hạ tầng là đòn bẩy gia tăng giá trị của bất động sản. Do đó, quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố then chốt, dễ bị giới đầu cơ lợi dụng để tạo ra những cơn sốt bất động sản.

Bởi trên thực tế, giới đầu cơ bất động sản luôn săn đón thông tin quy hoạch về dự án hạ tầng để “đón đầu”, tiến hành mua gom đất nền cùng các bất động sản khác nằm trong, hoặc lân cận khu vực được quy hoạch hạ tầng để hưởng chênh lệch giá sau khi có hạ tầng hoàn chỉnh.

Theo ông Đính, sẽ không có vấn đề nếu sự hình thành các dự án bất động sản và tốc độ gia tăng giá đất tỷ lệ thuận và phù hợp với tốc độ triển khai, hình thành của các dự án hạ tầng. Nhưng sau những cơn sốt đất thì giá bất động sản tại khu vực có quy hoạch dự án hạ tầng thường bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực.

Như vậy, sự phát triển của thị trường bất động sản gắn với quy hoạch hạ tầng tại nhiều khu vực không song hành cùng tốc độ đô thị hóa mà chỉ đơn thuần là việc đầu cơ, mua – bán và “đẩy giá" - ông Đính phân tích.

Để tránh rủi ro, mắc kẹt, Tiến sỹ Ngô Trí Long cảnh báo: Các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư bất động sản "ăn theo" dự án sẽ có hạ tầng trọng điểm. Bởi việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi vì các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài, thậm chí chậm tiến độ.

Nhà đầu tư cần chuẩn bị dòng tài chính bền vững, ổn định từ 3 - 5 năm. Đặc biệt, cần xem xét kỹ pháp lý dự án và quy hoạch của địa phương, tránh bỏ tiền vào dự án vướng quy hoạch. Xác định "đón sóng" hạ tầng thì tính chuẩn xác của thông tin phải đặt lên hàng đầu để tránh đầu tư theo phong trào, ôm về rủi ro cao.