Sự khởi đầu cho đà phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc

Đây là một diễn biến được các nhà đầu tư mong đợi trong nhiều tháng qua. Nhưng liệu các biện pháp này có phát huy hiệu quả hay không vẫn là một dấu hỏi lớn.

*Kế hoạch đầy tham vọng

Gói thỏa thuận xoay quanh việc Trung Quốc áp dụng một chính sách đã được thử nghiệm tại một thành phố lớn - yêu cầu các chính quyền địa phương mua nhà chưa bán được từ các nhà phát triển bất động sản và chuyển đổi thành nhà ở xã hội với giá cả phải chăng. Kế hoạch cũng bao gồm việc giảm lãi suất thế chấp và tỷ lệ tiền đặt cọc, và quan trọng hơn, là 300 tỷ NDT (41,5 tỷ USD) tiền mặt lãi suất thấp từ ngân hàng trung ương để tài trợ cho việc mua các bất động sản chưa bán được của nhà nước.

Ông Zhaopeng Xing, chiến lược gia cấp cao tại ANZ Research, cho biết: "Các nhà hoạch định chính sách nhận thức được tính cấp thiết của việc ngăn chặn một cuộc khủng hoảng bất động sản toàn diện. Kế hoạch giải cứu mới cho thấy quyết tâm xoay chuyển tình thế của các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc".

Mặc dù tính cấp thiết được hoan nghênh, các chuyên gia cho rằng gói cứu trợ hiện tại có thể quá nhỏ về quy mô để đạt hiệu quả và có thể gặp vấn đề về nguồn vốn.

Theo Goldman Sachs, tổng giá trị của những ngôi nhà chưa bán được, các dự án dang dở và đất chưa sử dụng ở Trung Quốc là khoảng 30.000 tỷ NDT (4.100 tỷ USD). Các nhà phân tích của Goldman cho biết trong một báo cáo nghiên cứu mới đây rằng, để giảm nguồn cung nhà ở xuống mức được ghi nhận lần gần nhất vào năm 2018, năm bùng nổ của thị trường bất động sản, có thể cần hơn 7.000 tỷ NDT (967 tỷ USD) cho tất cả các thành phố. Con số đó gấp hơn 20 lần số tiền tài trợ được Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC tức ngân hàng trung ương) công bố.

Mặc dù nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng nhanh hơn dự kiến vào đầu năm nay, nhưng đà tăng trưởng này đang bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực bất động sản trụ cột, vốn từng chiếm tới 30% hoạt động kinh tế.

*Quy mô hạn chế

Bất chấp hàng loạt thông báo vào đầu tháng này, vẫn chưa rõ cách thức thực hiện việc mua bán nhà của Chính phủ Trung Quốc và cần bao nhiêu tiền để tài trợ cho kế hoạch đó. Quan trọng nhất, chưa rõ các chính quyền địa phương đang thiếu tiền có thể lấy tiền ở đâu để chi trả cho chương trình mua nhà này.

Bà Tao Ling, Phó Thống đốc PBoC, cho biết chương trình tái cho vay mới nhất có thể cung cấp 500 tỷ NDT (69 tỷ USD) giá trị các khoản vay ngân hàng để hỗ trợ việc mua bán nhà của các địa phương.

Nhưng ngay cả con số này cũng ít hơn nhiều so với những gì cần thiết. Một số nhà phân tích ước tính rằng cần hàng trăm tỷ USD để xóa bỏ tồn kho bất động sản của Trung Quốc, bao gồm hàng triệu ngôi nhà trống hoặc đang xây dang dở trên khắp cả nước.

Ông Ting Lu, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc tại tập đoàn tài chính Nomura - người gọi lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc là "vấn đề nan giải"- cho biết việc hoàn thành xây dựng các ngôi nhà đã được bán sẽ yêu cầu ít nhất 3.200 tỷ NDT (442 tỷ USD). Ông ước tính hiện tại có khoảng 20 triệu ngôi nhà đã bán trước nhưng vẫn chưa được xây dựng.

*Tiền ở đâu?

Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị, nông thôn Trung Quốc cho biết, chính quyền địa phương có thể đề xuất các doanh nghiệp nhà nước mua giúp một số căn nhà chưa bán được từ các nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, theo Phó thống đốc PBoC Tao Ling, các đơn vị phát hành trái phiếu chính quyền địa phương (LGFV) hiện đang gánh một khoản nợ “ẩn” khổng lồ, không được phép thực hiện các giao dịch mua. Điều đó khiến chính quyền địa phương có ít lựa chọn hơn trong việc tìm kiếm tiền mặt.

Các tỉnh thành của Trung Quốc đã phải gánh khoản nợ lên tới khoảng 15.000 tỷ USD, phần lớn trong số đó được "ẩn" và ngày càng chồng chất trong những năm gần đây để trang trải chi phí cho các dự án cơ sở hạ tầng và chi tiêu liên quan đến đại dịch.

Sự sụt giảm của thị trường bất động sản đã làm trầm trọng thêm những khó khăn tài chính của các địa phương, vì doanh thu bán đất và nhà ở thường chiếm hơn 40% tổng doanh thu. Khủng hoảng nợ đã buộc nhiều thành phố của Trung Quốc phải cắt giảm mạnh chi tiêu.

Ngành bất động sản Trung Quốc bắt đầu suy yếu vào năm 2019 và rơi vào “hố đen” khoảng 3 năm trước, sau khi Chính phủ ban hành lệnh nhằm thắt chặt hoạt động vay vốn của các nhà phát triển bất động sản.

Các nỗ lực giải cứu lĩnh vực then chốt này bắt đầu ngay từ năm 2022, khi tình trạng suy giảm gây ra khủng hoảng đối với một số nhà phát triển bất động sản và làm dấy lên sự bất bình của hàng chục nghìn người mua nhà khi các dự án bị trì hoãn hoặc trễ hạn bàn giao. Nhưng các biện pháp này phần lớn không hiệu quả, dẫn đến dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản bị suy giảm.

*Chỉ là bước khởi đầu

Các chuyên gia cho biết, giải quyết tình trạng dư cung nhà chưa bán được chỉ là bước đầu tiên trong hành trình làm hồi sinh lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Nói cách khác, theo các nhà phân tích của Goldman Sachs, Trung Quốc cần giải quyết ba vấn đề quan trọng.

Bước đầu tiên liên quan đến việc cứu trợ các nhà phát triển bất động sản và giúp họ hoàn thiện những ngôi nhà đã bán nhưng chưa hoàn thiện. Họ nói: “Điều này rất quan trọng để duy trì sự ổn định xã hội nói chung và ngăn chặn sự sụt giảm hơn nữa về doanh số bán nhà mới”.

Bước thứ hai và thứ ba liên quan đến việc thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giảm thiểu sự suy giảm trong lĩnh vực xây dựng. Điều đó đòi hỏi các biện pháp chi tiết hơn để vực dậy niềm tin của người tiêu dùng và thúc đẩy giá nhà đất.

Điều đáng nói là môi trường bên ngoài đang ngày càng trở nên khó khăn. Chính phủ Mỹ đã quyết định tăng thuế đối với  hàng loạt mặt hàng nhập khẩu từ Trung Quốc từ 1/8 tới, và Liên minh châu Âu (EU) có thể sẽ thực hiện hành động tương tự. Cựu Tổng thống Mỹ Donald Trump thậm chí còn dọa sẽ áp thuế 60% đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc nếu ông tái đắc cử.

Giới phân tích ước tính rằng, mức thuế đề xuất của ông Trump có thể làm giảm tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc tới 0,9 điểm phần trăm.

Nhìn từ góc độ dài hạn, các chuyên gia cho rằng kế hoạch này có thể làm giảm nguy cơ Trung Quốc rơi vào “vòng xoáy giảm phát” như Nhật Bản. Bài học quan trọng được rút ra từ Nhật Bản đó là các nhà hoạch định chính sách nên tránh hành động quá muộn. Họ nói thêm: “Đây có thể là sự khởi đầu cho sự kết thúc của cuộc khủng hoảng lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc”.