Sát thực tế hơn khi trao địa phương quyền bố trí quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội

Nhiều doanh nghiệp bày tỏ đồng tình với thông tin sẽ xem xét để "nới" điều kiện mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở cũng là vấn đề đang được quan tâm để tránh tình trạng “nới” điều kiện mua xong lại không có nhà để bán. Và câu chuyện lệch pha cung – cầu vẫn sẽ kéo dài chưa biết hồi kết.

Trước những băn khoăn của cả người dân và doanh nghiệp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có những điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. Đối với quy định dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, dự luật sẽ thay đổi theo hướng do UBND cấp tỉnh quyết định.

Việc giao quyền quyết định và chủ động cho địa phương được kỳ vọng sẽ hóa giải những khó khăn trong việc bố trí, sử dụng nguồn đất 20% dành cho nhà ở xã hội. Hơn nữa, quỹ đất này sẽ sát như cầu thực tế hơn.

Theo UBND Thành phố Hồ Chí Minh, tổng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân trên địa bàn từ nay đến 2030 khoảng 37 triệu m2, tương đương với nhu cầu quỹ đất khoảng 451 ha. Tuy nhiên, dự báo của Thành phố, đến năm 2030 chỉ phát triển được hơn 6,6 triệu m2, tức là chỉ đáp ứng khoảng 18% nhu cầu nhà ở của người dân.

Liên quan đến thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi nên bổ sung thêm quyền cho chủ đầu tư, trong việc lựa chọn phương thức thực hiện.

"Chủ đầu tư có quyền lựa chọn, có thể là xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. Hoặc là chủ đầu tư được quyền hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội có giá trị tương đương. Thậm chí, đối với quỹ đất làm nhà ở xã hội trong dự án mà mình không xây dựng tại đó, không hoán đổi quỹ đất khác thì có thể quy thành tiền rồi nộp vào quỹ phát triển nhà ở xã hội của địa phương" – ông Châu đề xuất.

HoREA cũng kiến nghị, cần có cơ chế tái cấp vốn tín dụng ưu đãi cho Ngân hàng Chính sách Xã hội và cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng ngân hàng thương mại Nhà nước để tạo điều kiện cho người mua nhà ở xã hội. Đồng thời, người vay chỉ trả trước 5% giá trị căn hộ và phần còn lại sẽ được thanh toán dưới 25 năm. Điều này sẽ làm giảm gánh nặng cho đối tượng đi vay mua nhà ở xã hội.

Đại diện một doanh nghiệp đang tham gia trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Ninh - Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Xây dựng Kiến Ninh cho biết, doanh nghiệp phải mất nhiều năm mà vẫn chưa thể hoàn thành xong thủ tục để khởi công xây dựng dự án. Bên cạnh đó, việc bố trí các quỹ đất để dùng phát triển cho mục đích nhà ở xã hội lại không đạt được những điều kiện tối thiểu.

Nhiều quỹ đất được đưa ra lại nằm quá xa khu trung tâm, vừa thiếu dịch vụ, tiện tích. Như vậy sẽ khó thu hút người dân đến ở. Do đó, cho dù doanh nghiệp có tâm huyết với việc phát triển nhà ở xã hội cũng vẫn e ngại, không dám tham gia làm loại hình nhà ở này vì sợ sản phẩm hoành thành nhưng lại khó bán.

Ông Vương Tuấn Nghĩa - Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang phản ánh, tại một số tỉnh, thành tập trung nhiều khu công nghiệp thì nhu cầu chỗ ở cho người lao động có thu nhập còn hạn chế vẫn rất cao. Nhưng trên thực tế, một số dự án nhà ở xã hội tại đây lại vẫn chưa thể bán hết hàng do bị ràng buộc về nhiều điều kiện mà người mua khó đáp ứng được.

“Ví dụ như không cho phép doanh nghiệp được thuê hoặc mua nhà ở xã hội để cung cấp chỗ ở cho chính các công nhân của họ tại khu công nghiệp. Hay người mua phải chưa có nhà ở tại bất cứ tỉnh thành khác… Bởi vậy, ở Bắc Giang có dự án khoảng 2.000 căn hộ mà nay mới bán được 10%” – ông Nghĩa dẫn chứng và kiến nghị phải sửa đổi Luật Nhà ở và các Nghị định kèm theo sát thực tế hơn nữa.

Nhiều chuyên gia nhận xét, nhu cầu mua nhà ở xã hội hiện rất lớn. Tuy nhiên, thực tế thị trường đang nơi thừa, nơi thiếu. Nơi thiếu là các thành phố lớn, do đất chật người đông. Nơi thừa là tại một số tỉnh thành phát triển mạnh khu công nghiệp, có dự án nhà ở xã hội, nhưng người dân chưa tiếp cận được do các yêu cầu khắt khe.

Bởi vậy, trong lần sửa đổi Luật Nhà ở lần này, có thể xây dựng tiêu chí riêng cho từng khu vực cụ thể, để đảm bảo sự phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương – các chuyên gia hiến kế.

Về trách nhiệm trong việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, Chuyên gia pháp chế Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm, Luật Nhà ở sửa đổi cần được quán triệt nguyên tắc giao trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương.

Theo đó, cần quy định khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch (gồm quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội của người dân để chủ động bố trí quỹ đất (được tùy chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội độc lập hay trong đồ án quy hoạch khu đô thị). Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm (phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội) sẽ tạo cơ chế linh hoạt, sáng tạo cho địa phương triển khai thực hiện./.