Thị trường văn phòng cho thuê khởi sắc

 

Sau một năm 2020 với nhiều thách thức, thị trường văn phòng trong những tháng đầu năm 2021 bắt đầu ghi nhận dấu hiệu phục hồi tích cực, với diện tích thực thuê mới tăng khả quan. Đây cũng là phân khúc có nhiều điểm sáng trong thị trường bất động sản nói chung trong bối cảnh dịch COVID-19 còn phức tạp.

Giao dịch sôi động hơn

Thông tin về các xu hướng thay đổi ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của khách thuê doanh nghiệp tại sự kiện với chủ đề "Sự phát triển của thị trường bất động sản văn phòng và danh mục dự án nổi bật 2021" do Công ty Savills Việt Nam tổ chức tại Tp.Hồ Chí Minh mới đây, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, nhu cầu thuê văn phòng đối với lĩnh vực công nghệ thông tin (IT) và sản xuất gia tăng mạnh mẽ trong vòng 1 năm trở lại đây. Các giao dịch thuê văn phòng ghi nhận với hai lĩnh vực chủ chốt này có quy mô chủ yếu trên 1.000 m2.

Về vị trí và khách thuê, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills Hồ Chí Minh cho biết, nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm cung cấp các lựa chọn phù hợp ngân sách và kiềm chế giá thuê. Nhu cầu từ các doanh nghiệp nhỏ được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng. Hơn 70% số lượng khách thuê tại Hà Nội và  Tp. Hồ Chí Minh là các doanh nghiệp Việt Nam, Nhật Bản, Hàn Quốc, Hoa Kỳ và Singapore.

Các doanh nghiệp quan tâm hơn đến bài toán nhân sự trong bối cảnh thế hệ Z (sinh sau năm 2000) đang chiếm đến 32% dân số, vấn đề cân bằng cuộc sống – công việc cho nhân viên nhằm tăng năng suất làm việc, hay những giải pháp về văn phòng tác động trực tiếp đến chiến lược tuyển dụng lâu dài của khách thuê doanh nghiệp, bà Từ Thị Hồng An phân tích.

Theo thống kê lượng giao dịch trên thị trường văn phòng Tp. Hồ Chí Minh của Công ty CBRE Việt Nam, nhu cầu đổi văn phòng và mở rộng văn phòng tiếp tục chiếm xu thế trong quý I/2021, chiếm hơn 80% số lượng giao dịch. Không giống như các quý trước, giao dịch đến từ việc thu hẹp mặt bằng văn phòng gần như không ghi nhận. Hầu hết các tòa nhà có vị trí tốt và dễ dàng kết nối với khu trung tâm, đi kèm với chất lượng cơ sở vật chất và quản lý tốt, nhất là các dự án tại các Quận 7, 10, 1, 4 và thành phố Thủ Đức (khu vực Quận 2 cũ) đều có tỷ lệ lấp đầy cải thiện trong quý I/2021.

Xét về diện tích thuê, các ngành như công nghệ thông tin, tài chính ngân hàng và bảo hiểm là ba nhóm ngành dẫn đầu với 60% tổng diện tích giao dịch trong quý. Ngoài ra, ngành hậu cần, sản xuất, bán lẻ, thương mại điện tử dù có tổng diện tích giao dịch nhỏ hơn nhưng cũng là những ngành đang có xu hướng tăng nhanh từ năm 2018 trở lại đây.

Về giá thuê văn phòng, bà Hoàng Nguyệt Minh đánh giá, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đều phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường hơn là vấn đề liên quan tới COVID-19.

Tại Hà Nội, từ thời điểm cuối năm 2020 tới quý I/2021 ghi nhận có Capital Place là tòa nhà văn phòng hạng A, cung cấp tới 93.000 m2 sàn văn phòng; tòa Thaiholdings Tower cung cấp 23.000m2 sàn và tòa Leadvisors Tower với 18.000 m2 sàn. Đây có thể coi là những nguồn cung rất lớn của thị trường và cũng là lý do chính khiến giá thuê thị trường văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội từ thời điểm quý II/2020 đến quý I/2021 không tăng dù tỷ lệ lấp đầy trung bình hạng A của toàn thị trường vẫn đạt trên 80%.

Một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng sau đại dịch COVID-19 là xu hướng xuất hiện nhiều hơn của mô hình co-working (văn phòng chia sẻ). Theo các chuyên gia bất động sản, mô hình co-working và mô hình văn phòng truyền thống không quá cạnh tranh trực tiếp với nhau. Mô hình co-working space được thúc đẩy bởi xu hướng các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài, với môi trường làm việc linh động.

Tuy nhiên, các văn phòng hạng B và C đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất thị trường, một phần là do các doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn, dao động khoảng 1.000 – 2.000 m2 sàn.

Vậy nên họ thường chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý vừa túi tiền hơn để có thể có chi phí đầu tư lại về nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty. Co-woking sẽ chỉ phù hợp với các công ty start-up hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam còn với các công ty có dự định hoạt động lâu dài thì đây sẽ không phải là mô hình phù hợp.

Phục hồi tích cực

Theo các công ty tư vấn bất động sản hàng đầu Việt Nam hiện nay, bất động sản văn phòng tiếp tục là trọng tâm trong danh mục đầu tư của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong hai năm tới tại Việt Nam, đồng thời là lĩnh vực hoạt động lạc quan của ngành bất động sản trong thời kỳ COVID-19.

Ở bình diện triển vọng, khách thuê tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh vẫn có nhiều lựa chọn về mặt bằng tại nhiều dự án. Điểm mấu chốt luôn nằm ở việc doanh nghiệp cân nhắc kỹ lưỡng, lên kế hoạch sớm cho việc thay đổi văn phòng, đặt chất lượng dự án và uy tín của chủ đầu tư lên hàng đầu và có được sự tư vấn của các đơn vị chuyên nghiệp.

 

Chỉ có thực hiện được những bước chuẩn bị và động thái như vậy, khách thuê doanh nghiệp mới có thể tránh được các chi phí không đáng có trong quá trình cho thuê, kiểm soát được rủi ro, đặc biệt là hài lòng với nơi được chọn làm văn phòng và gắn bó lâu dài.

Theo Savills Việt Nam, Việt Nam với chính sách tiền tệ linh hoạt và việc ngăn chặn COVID-19 hiệu quả đã mang lại nhiều lợi thế cho thị trường văn phòng. Không ai phải làm việc từ xa trong thời gian quá dài, các công ty cũng không chịu áp lực tài chính về tìm văn phòng phụ ở khu vực rẻ hơn, hay phải sử dụng văn phòng ảo như tại Hoa Kỳ hay Anh.

Tại Việt Nam, nhu cầu về không gian văn phòng truyền thống tiếp tục tăng bên cạnh các mối quan tâm lớn hơn về tối ưu hóa việc sử dụng văn phòng truyền thống.

Thị trường văn phòng tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh có những đặc điểm khác nhau nhất định về các chỉ số vĩ mô, tình hình hoạt động ổn định trong thời gian dài.

Bà Từ Thị Hồng An chia sẻ: "Chúng tôi ghi nhận rõ về công suất hoạt động ổn định của thị trường văn phòng Tp. Hồ Chí Minh, với các xu hướng tăng trưởng rõ rệt trong nguồn cung ngoài trung tâm, giá thuê trong khu vực trung tâm cao và diện tích trống ngày càng thấp. Thị trường văn phòng Tp. Hồ Chí Minh đang có các dự án đáng chú ý bao gồm OfficeHaus, OneHub Saigon, Cobi Tower 1 & 2.

Đánh giá về nguồn vốn FDI vào thị trường văn phòng trong thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: "Chúng tôi đang ghi nhận sự mở rộng của các tổ chức địa phương và doanh nghiệp quốc tế vào thị trường văn phòng Việt Nam.

Việt Nam là thị trường mục tiêu của các công ty đa quốc gia, đặc biệt trong các ngành công nghệ, dịch vụ tài chính, bảo hiểm nhân thọ. Các doanh nghiệp này đang cần văn phòng, cùng với đó là sự xuất hiện của các nguồn cung mới, sẽ khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều trong thời gian tới. Đây cũng là những yếu tố tiếp tục thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển thị trường văn phòng và trông chờ sự tăng trưởng trong tương lai về giá thuê".

Theo khảo sát tại hai thị trường Hà Hội và Tp. Hồ Chí Minh của các công ty tư vấn bất động sản, dự báo trong năm 2021 tại Tp. Hồ Chí Minh sẽ có thêm hơn 74.000 m2 diện tích văn phòng mới đến từ 5 dự án văn phòng hạng B trong thành phố.

Đó là AP Tower, Pearl 5 Tower, Cobi Tower, The Graces, Saigon First House. Sang năm 2022, thị trường văn phòng thành phố mới dự đoán có thêm nguồn cung văn phòng hạng A mới.

So với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là thấp hơn Singapore hay Bangkok, Thái Lan. Chính bởi yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng đang hồi phục theo hướng tích cực với sự quay trở lại của các giao dịch đến từ việc mở rộng mặt bằng của khách thuê. Một vài khách thuê còn chuyển sang các văn phòng có vị trí và chất lượng tốt hơn mặc dù giá thuê cao hơn.

Theo khảo sát nhu cầu thuê của CBRE, khách thuê ở khu vực châu Á Thái Bình Dương khá lạc quan với xu hướng mở rộng thêm diện tích văn phòng cho thuê so với các khu vực khác trên thế giới. Bên cạnh các yếu tố về tài chính, an toàn, sức khỏe nhân viên, thì những yếu tố liên quan đến tối ưu hóa và đa dạng không gian làm việc linh hoạt vẫn góp một phần không nhỏ tới quyết định chọn mặt bằng thuê trong tương lai./.