Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn “nhỏ giọt”

Dù đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nhưng phân khúc này vẫn khó thu hút doanh nghiệp tham gia. Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn “nhỏ giọt” trong khi nhu cầu về loại hình nhà ở này đang được nhiều người dân mong đợi. Các chuyên gia cho rằng, việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội cũng sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản.

Tốc độ phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang rất chậm. Báo cáo tại Hội nghị trực tuyến “Đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản” do Văn phòng Chính phủ tổ chức đầu tháng 8/2023, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, giai đoạn 2021-2025, cả nước hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn. Như vậy là đã quá nửa thời gian của giai đoạn 2021-2025 nhưng số căn hộ hoàn thành thực tế chỉ đạt khoảng 4,5% so với kế hoạch.

Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính nhận xét, thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã vào cuộc quyết liệt, chỉ đạo để giải quyết nhiều vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…

Đặc biệt, từ năm 2023, Chính phủ có Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" được người dân kỳ vọng rất lớn. Quỹ nhà này không chỉ giúp người dân có thu nhập thấp cải thiện chỗ ở mà còn giúp cân bằng các phân khúc trên thị trường bất động sản sát với nhu cầu thực tiễn.

Chính sách với nhiều “trợ lực” đã sẵn sàng nhưng khi thực thi vẫn còn nhiều “rào cản”. Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025, Tp. Hồ Chí Minh mục tiêu xây được 35.000 căn nhà ở xã hội; trong đó có 4.500 căn là nhà lưu trú công nhân. Giai đoạn 2026 - 2030 sẽ xây khoảng 58.000 căn, đã bao gồm 8.000 căn nhà ở cho công nhân. Thế nhưng, số lượng khoảng 100.000 căn được xây dựng đến năm 2030 cũng chỉ mới đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu của người dân.

Dự báo giai đoạn 2025 - 2030, Tp. Hồ Chí Minh có khoảng 240.000 người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Thống kê trong năm 2021 và 2022 cho thấy,  Tp. Hồ Chí Minh chỉ mới hoàn thành một dự án với 260 căn nhà ở xã hội. Nhiều doanh nghiệp cho rằng nếu không có cơ chế đột phá, cách làm mới, kể cả số 100.000 căn dự kiến xây cũng khó đạt được. Câu chuyện của Tp. Hồ Chí Minh cũng là tình trạng đang diễn ra ở một số địa phương khác.

Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa nhận xét, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ thiếu trầm trọng. Một nghịch lý đang tồn tại là người dân vẫn thiếu nhà ở dù tài nguyên đất không đến nỗi thiếu, nguồn ngân sách đầu tư dồi dào… Vì vậy cần bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường bất động sản được phát triển dựa trên giá trị thực.

“Mặc dù giai đoạn vừa qua, phân khúc này đã được Nhà nước phối hợp với doanh nghiệp ưu tiên xử lý, tháo gỡ về thủ tục, chính sách, tài chính tiền tệ, tuy nhiên tình hình vẫn chưa mấy khả quan. Đây là “tử huyệt” của thị trường, cần được ưu tiên tháo gỡ để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên” – ông Nghĩa phân tích.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ghi nhận: “Chúng ta chưa có những ưu đãi trong việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội. Thủ tục giao đất phải mất 1 năm hoặc hơn 1 năm, hay vấn đề yêu cầu để dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội rất khó triển khai vì không phù hợp với điều kiện của các đô thị lớn có quỹ đất hạn hẹp hay các địa phương vùng sâu vùng xa. Những thành phố lớn có nhu cầu lại không đủ trong khi nếu bắt buộc triển khai thì nhà ở xã hội sẽ thừa ở một số địa phương ít dân cư…”

Ngoài ra, điều kiện mua nhà ở xã hội còn rắc rối. Các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội không phân biệt hình thức hỗ trợ đều phải đảm bảo đủ 3 điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) và phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… Điều này dẫn đến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện – ông Hoàng Hải chia sẻ.

Theo ông Hoàng Hải, Luật Đất đai, Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây phải khắc phục những vấn đề này. Đơn cử, cơ quan chức năng đang dự thảo nới rộng điều kiện mua nhà ở xã hội.

Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký. Nếu gặp khó khăn trong quá trình triển khai loại hình nhà ở này, cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Đồng thời, các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực kỹ lưỡng, để khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp sẽ sẵn sàng tham gia thị trường.

Đề xuất phương án giải quyết khó khăn về tài chính, nguồn vốn cho việc phát triển và mua nhà ở xã hội, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa đề xuất thành lập quỹ riêng để cho vay về nhà ở. Đây là quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở.

Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp. Việc lập quỹ nhà ở để hỗ trợ người dân vay trực tiếp để mua nhà, nhằm thúc đẩy thị trường – ông Nghĩa nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, hiện nay việc thành lập quỹ tại Việt Nam đang thất bại, hoạt động yếu ớt với nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó, dẫn đến việc gây ra những vướng mắc trong việc quản trị, tham nhũng.

Cùng đó, cần có giải pháp để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ không chịu thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương  mại./.